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Regime especial de tributação – alterações promovidas pela Lei n° 13.970/2019

13/12/2019

admin_meloadvogados

O Regime Especial de Tributação (RET) largamente utilizado nos empreendimentos sujeitos ao Patrimônio de Afetação, vem sendo objeto de insegurança no que diz respeito as suas disposições legais, em especial quanto sua duração e abrangência.

Instituído pela Lei nº 10.931/2004, o RET concebeu a possibilidade de aplicação de uma alíquota única de recolhimento tributário, incidente sobre a receita mensal auferida pelas incorporadoras com a intenção de fomentar o segmento da construção civil, reduzindo seus custos ao passo de ampliar o referido setor econômico.

Até o ano de 2018, a Secretaria da Receita Federal do Brasil autorizava a utilização do RET para fins de recolhimento dos tributos da incorporadora até o término da venda de todas as unidades construídas, isto é, sua duração perdurava até a efetiva conclusão e realização de todo o empreendimento.

Contudo, por intermédio da Solução COSIT nº 99.001/2018 e DISIT/SRRF nº 7.011/2019, a SRFB considerou que as receitas decorrentes das vendas de unidades imobiliárias após a conclusão do empreendimento não mais se sujeitam ao respectivo Regime Especial.

Oportuno destacar que no ano de 2019 tramitou junto ao poder legislativo o Projeto de Lei nº 888/2019, visando alterações nas disposições do RET, em especial a prorrogação de sua vigência até o recebimento integral do valor das vendas das unidades que compõe a edificação. Referido projeto de lei foi promulgado, dando origem a Lei nº 13.970/2019.

A respectiva legislação alterou a redação da Lei nº 10.931/ 2004, que dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, e da Lei nº 12.024/2009, que dispõe sobre o tratamento tributário a ser dado às receitas mensais auferidas pelas empresas construtoras nos contratos de construção de moradias, firmados no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV).

No tocante ao patrimônio de afetação e vigência do RET, a nova redação prevê que as incorporadoras que optaram pelo regime especial têm a aplicação garantida para todas as unidades que compõem o memorial de incorporação, independentemente da data em que ocorreu a venda das unidades imobiliárias autônomas, retomando o entendimento proferido pela Secretaria da Receita Federal do Brasil até o ano de 2018, com a inclusão do art. 11-A na redação da Lei nº 10.931/2004:


Art. 11-A. O regime especial de tributação previsto nesta Lei será aplicado até o recebimento integral do valor das vendas de todas as unidades que compõem o memorial de incorporação registrado no cartório de imóveis competente, independentemente da data de sua comercialização, e, no caso de contratos de construção, até o recebimento integral do valor do respectivo contrato.  (Incluído pela Lei nº 13.970, de 2019).

A nova legislação alterou, ainda, a Lei nº 12.024/2009, introduzindo o art. 2º-A, o qual dispõe que, a partir de 1º.01.2020, a empresa construtora que tenha sido contratada ou tenha obras iniciadas para construir unidades habitacionais de valor até R$ 124.000,00, no âmbito do PMCMV, fica autorizada, em caráter opcional, a efetuar o pagamento unificado de tributos equivalentes a 4% da receita mensal auferida pelo contrato de construção.

Ainda, em relação ao PMCMV, pela legislação anterior, para os projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social, as incorporadoras poderiam fazer a opção pela alíquota de 1% somente até 31/12/2018. Com a nova redação esta opção será possível desde que a incorporação tenha sido registrada no cartório de imóveis competente ou tenha sido assinado o contrato de construção até a referida data de 31/12/2018.

A nova lei entrou em vigor desde sua publicação, em 27/12/2019.

 

Thiago Frason, advogado e coordenador do Núcelo Tributário. 

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