A Reforma Tributária aprovada pelo Congresso Nacional trouxe mudanças relevantes para diversos setores, incluindo regras específicas para a tributação da locação de imóveis. O artigo 487 do Projeto de Lei Complementar (PLP) 68/2024 estabelece uma alíquota especial de 3,65% sobre a receita bruta para contribuintes do Lucro Presumido, como alternativa ao regime geral do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).

Essa regra faz parte da transição tributária para operações de locação, cessão onerosa e arrendamento mercantil de bens imóveis, permitindo que os contribuintes dessas operações optem pelo recolhimento dos tributos com alíquota reduzida, ao invés da alíquota projetada de 7,95%.

Regras para Aplicação da Alíquota Especial

A aplicação dessa alíquota diferenciada depende de condições específicas, variando conforme o tipo de locação:

Locação Não Residencial: A redução poderá ser aplicada durante o prazo do contrato, desde que este tenha sido firmado antes da sanção da lei e registrado até 31 de dezembro de 2025 com reconhecimento de firma ou assinatura eletrônica.

 Locação Residencial: A alíquota reduzida poderá ser aplicada até o prazo final do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro. A comprovação pode ser feita por reconhecimento de firma, assinatura eletrônica ou prova de pagamento do aluguel inicial.

 Abrangência da Receita Bruta: A base de cálculo da tributação inclui não apenas rendimentos de locação, mas também receitas financeiras e variações monetárias, ampliando o escopo da tributação.

Requisitos para Adesão à Alíquota Reduzida

• O contrato original deve ser firmado por prazo determinado.
• A assinatura do contrato deve ocorrer antes da publicação do PLP 68/2024 (prevista para os dias 16 ou 17 de janeiro), sendo comprovada por firma reconhecida em cartório ou assinatura eletrônica que ateste a data.
• O contrato deve ser registrado no Registro de Imóveis ou no Registro de Títulos e Documentos até 31/12/2025.
• Para imóveis residenciais, a opção pela alíquota reduzida será válida somente até 31/12/2028.

Impactos Práticos da Medida

• Redução da carga tributária: A alíquota de 3,65% é significativamente menor que a alíquota geral projetada de 7,95%, representando economia tributária para os contribuintes elegíveis.
• Vantagem para locatários e cessionários: Especialmente relevante para pessoas físicas, entidades imunes e isentas, que não podem aproveitar créditos do IBS e CBS.
• Vedação ao Crédito de IBS e CBS: Empresas que optarem pela alíquota reduzida não poderão apropriar créditos desses tributos, o que pode impactar estratégias fiscais em operações empresariais mais complexas.
• Pagamento Definitivo: O imposto recolhido à alíquota de 3,65% será definitivo, sem possibilidade de restituição ou compensação.

Recomendações

• Revisão Imediata dos contratos de locação vigentes para verificar prazos e condições.
• Novos contratos devem ser firmados antes da publicação do PLP 68/2024, com firma reconhecida ou assinatura eletrônica válida.
• Registro dos contratos deve ser providenciado até 31/12/2025 para garantir a aplicação da alíquota reduzida.

Conclusão

As novas regras de tributação da locação de imóveis estabelecidas pela Reforma Tributária apresentam uma oportunidade significativa de redução da carga tributária, especialmente com a alíquota reduzida de 3,65%. No entanto, essa vantagem vem acompanhada de exigências formais rigorosas e prazos específicos que demandam atenção imediata dos contribuintes.

Para aproveitar os benefícios do regime especial, é essencial revisar contratos vigentes, garantir sua formalização dentro dos requisitos legais e registrar os documentos nos prazos estipulados. Assim, locadores e locatários podem planejar melhor suas operações e maximizar as vantagens fiscais oferecidas.