Com a necessidade de regulamentação da Reforma Tributária (Emenda Constitucional nº 132/2023), por intermédio dos denominados PLPs (projetos de lei complementares), algumas frentes parlamentares e grupos nas Casas Legislativas elaboraram textos com o intuito de tratar das inovações decorrentes da reforma. 

Faz exemplo o PLP nº 55/2024, de autoria do Dr. Victor Linhalis, Deputado Federal pelo Podemos/ES, que propõe a regulamentação dos regimes específicos de tributação para operações com bens imóveis, na forma dos artigos 149-B, 156-A e 195, inciso V e §15, da Constituição Federal.

A presente news objetiva apresentar, de maneira resumida, os principais pontos deste PLP. 

O projeto de lei complementar prevê o rol de operações imobiliárias sujeitas à tributação, bem como a listagem daquelas que serão serão isentas. Neste último ponto, figuram transações não comerciais como usucapião e transferências decorrentes de sucessão, evidenciando o intuito do legislador em tributar apenas as operações comerciais. 

No mesmo sentido, de acordo com o texto proposto, os sujeitos passivos do IBS e da CBS são as pessoas jurídicas e as pessoas físicas, no exercício de atividade econômica profissional, que realizam operações com bens imóveis.

Por força deste projeto, via de regra, o fato gerador ocorre no momento do recebimento efetivo do valor da operação, seja este total ou parcial. O local da respectiva ocorrência, a seu turno, será aquele onde bem imóvel estiver situado, exceto quando estiver localizado em mais de um município ou estado, hipótese em que haverá distribuição proporcional entre jurisdições fiscais.

No tocante à base de cálculo, o respectivo critério informador corresponde ao valor total da operação com bem imóvel, dele expressamente excluídos (a) o próprio IBS e CBS; (b) eventuais créditos presumidos que o contribuinte tenha; (c) contrapartidas financeiras pagas a entidades públicas, bem como; (d) receitas financeiras e variações monetárias resultantes das operações imobiliárias.

As alíquotas variam entre 1% e 8%, dependendo da natureza da atividade e do público consumidor. Cite-se, a título exemplificativo, a alíquota de 3% para parcelamento do solo, 4% para construção e incorporação, e 5% para administração e intermediação. 

Verifica-se que objetivo do legislador é de que estrutura de alíquotas proposta sirva para apoiar setores cruciais para a economia. Nesse sentido, o texto elaborado veda a fixação de alíquota acima do percentual estabelecido pelo projeto pelos entes federativos.

O projeto admite, ainda, a opção do contribuinte escolher entre quatro regimes tributários distintos, a partir de 1º/01/2027, a saber, (a) regime não cumulativo pleno; (b) regime não cumulativo com limitação de crédito; (c) regime cumulativo; e (d) regime de isenção. A opção poderá ser formulada por operação, empreendimento ou anualmente, de maneira irretratável.

Há alguns dispositivos que versam sobre locação de bens imóveis, tanto residenciais quanto por temporada. O projeto também traz um de regime específico de tributação para as operações com imóveis, com medidas importantes, a saber, (a) isenção do IBS e CBS para receitas anuais inferiores a R$ 400.000,00, por contribuinte inscrito no Comitê Gestor, bem como; (b) adoção de alíquotas reduzidas quando superado o limiar referido, com possibilidade de dedução de custos de manutenção e melhorias do imóvel. 

Algumas previsões expressas no projeto de lei de merecem destaque, como por exemplo (a) a não incidência do ITBI nas operações com bens imóveis; (b) a não inclusão de créditos presumidos de IBS e CBS nas bases de cálculo do IRPJ e da CSLL; (c) a redução de 100% das alíquotas do IBS e CBS nas aquisições, cessões, locações e arrendamentos de bens de capital.

Por último, em decorrência deste projeto de lei complementar, a Receita Federal do Brasil e o Comitê Gestor do Imposto sobre Bens e Serviços deverão regulamentar os procedimentos, em até cento e vinte dias da respectiva promulgação. 

Caso aprovado, o PLP trará modificações substanciais à tributação das operações com bens imóveis, e significativo impacto no cotidiano dos contribuintes, o que demanda acompanhamento detalhado. 

A Melo Advogados permanece à disposição para prestar os esclarecimentos adicionais que se fizerem necessários.

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