A Reforma Tributária tem sido um dos temas mais discutidos no cenário econômico brasileiro. Com mudanças significativas na estrutura dos impostos, investidores e empresas buscam entender os impactos dessa reforma em diferentes ativos financeiros, incluindo Fundos de Investimento Imobiliário.

Um dos setores afetados é o mercado de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). Esses fundos, que representam uma alternativa atrativa para quem deseja investir no setor imobiliário de forma simplificada e com benefícios tributários, podem sofrer alterações consideráveis em sua tributação. 

Neste artigo, exploramos como a Reforma Tributária pode impactar os Fundos de Investimento Imobiliário, destacando seus desafios, vantagens e o que investidores podem fazer para se preparar.

Breve panorama da Reforma Tributária

A Reforma Tributária no Brasil tem sido debatida há anos e passou por diversas fases até chegar ao modelo atual. O primeiro grande marco foi a Proposta de Emenda Constitucional (PEC) 45/2019, que buscava substituir tributos sobre o consumo por um imposto unificado. Paralelamente, a PEC 110/2019 tramitava no Senado com propostas semelhantes. Ambas as PECs foram amplamente discutidas e deram origem à Emenda Constitucional 132/2023, que consolidou as bases da nova reforma.

Mais recentemente, o Projeto de Lei Complementar 68/2024 foi aprovado e posteriormente sancionado como Lei Complementar 214/2025. Essa legislação regulamenta aspectos essenciais da reforma, incluindo a tributação dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), alterando sua estrutura fiscal.

Atualmente, ainda há projetos de lei que estão ainda em tramitação legislativa, como é o caso do Projeto de Lei Complementar 108/2024 que visa instituir o Comitê Gestor do Imposto sobre Bens e Serviços - CG-IBS e dispõe sobre o processo administrativo tributário relativo ao lançamento de ofício do Imposto sobre Bens e Serviços - IBS, sobre a distribuição para os entes federativos do produto da arrecadação do IBS, e sobre o Imposto sobre Transmissão Causa mortis e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos - ITCMD.

Essas mudanças afetam diretamente os Fundos de Investimento Imobiliário, exigindo que investidores e gestores de fundos adaptem suas estratégias.

Portanto, a Reforma Tributária brasileira busca simplificar o sistema tributário, reduzir a cumulatividade de impostos e aumentar a transparência na arrecadação. Algumas das principais propostas incluem:

• Criação de um imposto único, denominado Imposto sobre Valor Agregado (IVA), que será dividido entre Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS);  
• Substituição de tributos como PIS e Cofins pelo Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS);
• Substituição de tributos como ICMS e ISS pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS);
• Alterações na tributação de dividendos e ganhos de capital.
• Mudanças na isenção de impostos para alguns tipos de investimentos.

Essas mudanças afetam diretamente os Fundos de Investimento Imobiliário, exigindo que investidores e gestores de fundos adaptem suas estratégias.

O que são Fundos de Investimento Imobiliários (Flls)?

Os Fundos de Investimento Imobiliário são veículos de investimento coletivo voltados para o setor imobiliário. Eles permitem que investidores adquiram cotas e, dessa forma, participem dos rendimentos provenientes de aluguéis, valorização de imóveis e outros ativos imobiliários. Existem diferentes tipos de FIIs, entre os quais se destacam:

• Fundos de Investimento Imobiliário de Tijolo: Investem diretamente em imóveis físicos, como shoppings, escritórios e galpões logísticos, sendo que a receita ocorre a partir do aluguel desses imóveis ou da venda, na qual a receita é dividida entre os cotistas.
• Fundos de Investimento Imobiliário de Papel: Aplicam-se em títulos imobiliários, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI), portanto, a receita vem a partir de proventos recebidos através dessas CRI e LCI e de ganho advindos das negociações superavitárias desses ativos.
• Fundos de Desenvolvimento: Destinados a financiar a construção de novos empreendimentos, que serão vendidos ou alugados.
• Fundos Híbridos: Combinam as características do fundamento de investimento tijo com o papel.

Os FIIs oferecem diversificação, rendimentos isentos para pessoas físicas e maior liquidez em comparação ao investimento direto em imóveis.

Impactos específicos da Reforma Tributária nos Fundos de Investimento Imobiliário

Atualmente, os rendimentos distribuídos pelos FIIs são isentos de imposto de renda para pessoas físicas que atendem a determinados critérios. A proposta de tributação desses rendimentos pode reduzir a atratividade dos FIIs para investidores individuais.

Além disso, a Lei Complementar 214/2025, originada do Projeto de Lei Complementar 108/2024, trouxe regulamentações adicionais à Reforma Tributária e estabelece mudanças significativas para o mercado de FIIs. 

A nova legislação define que os rendimentos distribuídos pelos FIIs passam a ser tributados sob alíquotas progressivas, conforme o volume de cotas detidas pelo investidor.

Ao sancionar a lei em 16/01/2025, Lula vetou a isenção dos FIIs na CBS e IBS, tornando-os contribuintes e potencialmente impactando o setor. Com esse veto, os FIIs passaram a ser considerados contribuintes desses impostos, o que pode impactar a rentabilidade dos investidores.

É importante notar que esse veto não altera a isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos distribuídos pelos FIIs, desde que atendam aos critérios estabelecidos na legislação vigente. 

No entanto, a inclusão dos FIIs como contribuintes da CBS e do IBS pode resultar em uma carga tributária adicional, afetando a atratividade desses investimentos. 

Atualmente, há discussões no Congresso Nacional sobre a possibilidade de derrubada desse veto, com parlamentares argumentando que a tributação dos FIIs pode desestimular investimentos no setor imobiliário. O governo, por sua vez, estuda alternativas para corrigir a reforma e garantir a isenção dos FIIs, buscando um equilíbrio entre arrecadação e incentivo ao investimento. 

Essas medidas podem gerar impactos no fluxo de capital para o setor imobiliário, reduzindo a liquidez dos FIIs no mercado e aumentando a migração de investidores para outros tipos de ativos financeiros.

Benefícios e desafios da Reforma Tributária 

Os benefícios trazidos pela Reforma Tributária podem ser classificados em:

• Simplificação tributária: Com um sistema mais claro e menos burocrático, investidores poderão entender melhor as regras fiscais aplicáveis aos FIIs.
• Maior previsibilidade: Redução da complexidade tributária pode trazer maior previsibilidade para o mercado de Fundos de Investimento Imobiliário.
• Equidade fiscal: A reforma pode equilibrar a tributação entre diferentes classes de investimentos, evitando distorções no mercado.

Entretanto os desafios, principalmente com relação aos Fundos de Investimento Imobiliário, que foram diretamente afetados pelos vetos presidenciais ao texto da reforma, podem ser classificados como:

• Perda de benefícios fiscais: A tributação dos rendimentos distribuídos pelos FIIs pode desestimular investidores.
• Risco de desvalorização de cotas: Caso a reforma reduza a atratividade dos FIIs, pode haver impacto negativo na valorização das cotas desses fundos.
• Incerteza regulatória: Mudanças constantes na legislação podem gerar insegurança jurídica para investidores e gestores.

O que os investidores e empresas podem fazer para se preparar? 

Diante das mudanças provocadas pela Reforma Tributária, investidores e empresas devem adotar estratégias para mitigar os impactos da nova legislação e preservar a atratividade dos Fundos de Investimento Imobiliário. Algumas ações recomendadas incluem:

• Acompanhamento das mudanças regulatórias: Com a evolução do cenário tributário, é essencial monitorar novas regras e diretrizes, garantindo conformidade e antecipação de impactos.
• Consultoria especializada: Buscar apoio de especialistas em tributação e investimentos pode ajudar a elaborar estratégias eficientes para minimizar os efeitos das mudanças fiscais.
• Readequação dos modelos de distribuição de rendimentos: Com a tributação progressiva, gestores de fundos podem avaliar formas alternativas de alocação e distribuição de lucros, visando otimizar a carga tributária.
• Exploração de novos produtos financeiros: Além dos FIIs, investidores podem considerar outros veículos de investimento imobiliário ou híbrido que ofereçam vantagens fiscais competitivas.

Ao adotar essas medidas, investidores e empresas estarão mais preparados para enfrentar os desafios da nova legislação e manter a estabilidade de seus investimentos.

Conclusão

A Reforma Tributária pode trazer mudanças expressivas para o mercado de Fundos de Investimento Imobiliário. Enquanto alguns pontos podem beneficiar o setor, como a simplificação tributária, outros aspectos, como a tributação de rendimentos, podem reduzir sua atratividade. Investidores devem estar atentos às mudanças e buscar estratégias para minimizar riscos e aproveitar oportunidades dentro do novo cenário tributário brasileiro. A diversificação, a análise detalhada das regras fiscais e o acompanhamento da regulamentação são fundamentais para quem deseja continuar investindo com segurança no mercado de FIIs.